A compra de um imóvel pode ser realizada por meio de financiamento imobiliário. Este é o caminho para quem não pode adquirir uma casa, apartamento ou terreno, com pagamento à vista. Sendo assim, a alternativa é buscar crédito imobiliário em bancos, financeiras ou o financiamento direto junto às construtoras e incorporadoras.
É um passo importante, que exige planejamento. Como o financiamento imobiliário é um negócio em longo prazo, é fundamental organizar as finanças pessoais, antes de pedir dinheiro emprestado para comprar um imóvel. A simulação do financiamento imobiliário fornece informações importantes para o planejamento, tais como os valores da entrada, parcelas, juros e como funcionam as taxas do financiamento imobiliário.
Financiamento imobiliário: prazo e parcelas
O financiamento imobiliário, como mencionado, é um contrato de compra e venda em longo prazo. O comprador pode financiar em até 420 parcelas, ou seja, dependendo da idade, a pessoa terá 35 anos para quitar a dívida. Até a quitação total, o imóvel fica alienado ao banco como garantia do compromisso de compra e venda. Isto porque o contrato de financiamento imobiliário, na maioria dos casos, é um pacto de alienação fiduciária. Em caso de inadimplência, o imóvel pode ir a leilão, se o devedor não conseguir renegociar o contrato com o credor. Entendeu porque o financiamento imobiliário deve ser planejado?
E as parcelas, qual o valor máximo?
A renda do comprador influencia o cálculo do valor das parcelas, principalmente, quando a compra é realizada pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH). Pelo SFH, o valor da parcela não pode ultrapassar o limite de 30% da renda bruta do comprador. Além disso, somente pessoas físicas têm acesso ao SFH, sendo que o valor do imóvel é de até R$ 950 mil (o montante é variável conforme a região onde o imóvel está situado).
Já o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) não estabelece um percentual máximo da renda para definir a parcela, contudo, esta modalidade só está disponível para imóveis com valor superior a R$ 950 mil (estados de São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e Distrito Federal) ou acima de R$ 880 mil, para imóveis localizados nos demais estados do Brasil.
Quanto você pode obter no financiamento imobiliário?
É possível financiar até 90% do valor do imóvel. Depende da localização e do sistema de financiamento. No SFH, o percentual de financiamento é de até 80% para imóveis novos e 70% para usados. Ou seja, para comprar um imóvel novo, será necessário desembolsar 20% para pagar o valor da entrada. Se o imóvel for usado, o custo da entrada corresponderá a 30%.
O limite de financiamento, no SFI, varia de 80% a 90% do valor do imóvel, e está disponível, também, para pessoas jurídicas (com CNPJ ativo).
Entenda como funcionam as taxas do financiamento imobiliário
Taxa Selic
No SFH, a taxa de juros está limitada a 12% ao ano, enquanto no SFI, a taxa de juros é variável. Em ambos os casos, é importante fazer a simulação em duas ou mais instituições para comparar o impacto das taxas de juros sobre as prestações e saldo devedor. É importante avaliar, ainda, o cenário econômico do país como, por exemplo, a evolução da taxa Selic.
A taxa Selic, definida pelo Comitê de Política Monetária, é a taxa básica de juros. Ela pode impactar positiva ou negativamente o mercado imobiliário. Quanto ela sobe, também aumenta o custo de aquisição de imóvel financiado. Neste ano, a taxa Selic passou de 2%, em janeiro, para 5,25% em agosto. Com isso, vários bancos aumentaram a taxa de juros anual do financiamento imobiliário.
Taxas de juros e indexadores
É importante saber que a taxa de juros também está atrelada a outros indicadores financeiros.
A taxa de juros anual pode estar indexada ao Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), sendo corrigida conforme a inflação oficial. Ela também pode estar atrelada à Taxa Referencial (TR), a qual é calculada pelo Banco Central. Em 2017, a TR foi zerada, contudo, decisões econômicas do governo podem alterar o cenário.
Outros índices aplicados à correção do saldo devedor são o Índice Nacional de Custo da Construção Civil (INCC) e o Índice Geral de Preços ao Mercado (IGP-M).
Seja qual for, todos têm impacto sobre o financiamento imobiliário e, por isso, devem ser analisados com atenção.
Custo Efetivo Total
Ao fazer uma simulação de financiamento imobiliário, é fundamental observar o Custo Efetivo Total do negócio. O CET abrange, além da taxa de juros, o Imposto sobre Operações Financeiras (IOF), tarifas administrativas, outros encargos e despesas cobrados pelo banco ou financeira. Por lei, a instituição é obrigada e informar, com clareza, todos os valores incluídos no CET do contrato.
Custo Efetivo de Seguro Habitacional
O CESH é cobrado como garantia, ao banco ou financeira, em caso de morte ou invalidez permanente do comprador ou para cobrir danos físicos ao imóvel. É mais um valor a ser analisado, na simulação do financiamento imobiliário.
Amortização do financiamento imobiliário
O Sistema de Amortização Constante (SAC) é o mais utilizado nos contratos de financiamento imobiliário. A correção monetária do saldo devedor pode ser pré-fixada ou pós-fixada. No SAC, o valor da parcela decresce, ano a ano. Por exemplo, em um financiamento no valor de R$ 200.000,00, a primeira parcela será de R$ 2.476,19 e a última, R$ 480,95. Isto acontece porque, no SAC, o valor da amortização é constante, porém, a parte corresponde aos juros é decrescente.
No Sistema Francês de Amortização (SFA), mais conhecido como Tabela Price, o valor da parcela é fixo. Considerando o exemplo acima, o comprador pagaria 420 parcelas no valor de R$ 2.031,10. Em comparação à parcela inicial do SAC, o negócio, pela Tabela Price, parece mais vantajoso, contudo, pode ser arriscado para quem não possui renda estável. Problemas financeiros, no futuro, podem dificultar o pagamento das prestações de um contrato de longo prazo.
O que fazer para obter dinheiro para pagar o valor da entrada?
Este desafio pode ser vencido com planejamento financeiro, desde que a renda pessoal ou familiar seja estável e as contas organizadas (sem outras dívidas).
Um caminho é fazer uma aplicação financeira com 30% da renda bruta, mês a mês, até atingir o valor necessário para pagar a entrada do financiamento imobiliário. Pode demorar, mas a vantagem é aprender a fazer economia e ter uma reserva financeira, caso ocorram imprevistos, antes de concretizar o sonho da casa própria.
Outra opção é simular um empréstimo pessoal ou empréstimo consignado para bancar o valor da entrada do financiamento imobiliário. Neste caso, é importante analisar se a soma da parcela do empréstimo mais o valor da prestação do financiamento não ultrapassam o limite de 30% da renda bruta. Afinal, o objetivo é realizar um sonho e não conviver com o pesadelo das dívidas, não é mesmo?
Caso você esteja pensando em adquirir um imóvel e queira mais informações sobre financiamento e empréstimo, leia outros artigos publicados no site AnjoCred.
