A maior parte dos brasileiros ainda tem como sonho principal a compra da casa própria. Por ser um item caro, há quem acredite que seja quase impossível a sua realização. Porém, o mercado imobiliário e bancário oferecem uma série de opções de crédito bastante acessíveis para vários perfis de cliente.
Tudo é uma questão de pesquisa e informação. Com alterações bastante relevantes nos últimos anos, os preços de compra e venda, assim como de oferta e procura, variaram muito e tiveram como seu apogeu a pandemia de covid-19. Hoje, cerca de 23% da população tem interesse imediato em adquirir um imóvel, segundo pesquisa da Datastore. Essa média, acima do visto no início da pandemia, tende a crescer ainda mais em 2022.
Um mercado que começa a aquecer
O Brasil possui aficionados por carros, mas o maior desejo do brasileiro ainda é comprar sua casa própria e sair do aluguel. Afinal, não é nada estimulante pagar mensalmente por algo que não é seu e ter várias limitações, como não poder modificar a planta e ter o contrato rompido pelo locador a qualquer momento.
O sonho é possível de ser concretizado, mas esbarra em questões pontuais que chegam até o financiamento imobiliário. Embora seja acessível a realização de um financiamento imobiliário em outros bancos e instituições financeiras, a Caixa Econômica detinha os melhores juros e prazos, aceitando ainda o FGTS como entrada.
Mas muita coisa vem mudando e as dúvidas não param de surgir sobre o assunto, até mesmo de quem entende um pouco mais sobre o mercado financeiro. Tudo porque, com as variações e instabilidades do setor, que incluíram diminuição da taxa de juros e descontos de acordo com o valor da entrada, há muitos questionamentos.
É fato que o brasileiro está contratando mais financiamentos imobiliários e, desde agosto de 2020, já houve um aumento de mais de 74% na procura, segundo a ABECIP. A projeção é de um aumento significativo, que vem aquecendo ainda mais o mercado imobiliário. É, sem dúvida, é um bom momento para tirar o sonho do papel e dar o primeiro passo para realizá-lo.
Para tomar coragem e fazer a melhor escolha, separamos 7 dúvidas e respostas sobre crédito imobiliário.
1 – Quais são os tipos de financiamentos imobiliários disponíveis?
Hoje há o SFH (Sistema Financeiro de Habitação( e o SFI (Sistema Financeiro Imobiliário), que se diferenciam basicamente pelas exigências em sua liberação. Enquanto o SFH apresenta condições estabelecidas para liberação do crédito, como valor do imóvel por avaliação e taxa de juros fixada, o SFI permite uma negociação livre entre as instituições e o cliente.
Mais detalhes sobre o SFH
O financiamento que tem como base o Sistema Financeiro Habitacional, chega até, no máximo, 80% do valor do imóvel. Além disso, há uma limitação sobre o valor máximo do imóvel, que não pode ultrapassar R$ 1,5 milhão e a parcela mensal só pode comprometer até 30% da renda comprovada.
Com o máximo de 12% de juros ao ano, o prazo de quitação da pendência também é diferente: no máximo 35 anos ou 420 meses. A aquisição é exclusiva para pessoa física, não jurídica. Os recursos que são usados como base para a disponibilização desse tipo de financiamento são o da poupança e do FGTS.
Há custos para a disponibilização do SFH?
Sim, há custos relativos à contratação que incluem a avaliação do imóvel por perícia, a emissão de contrato do financiamento e, após o fim do pagamento das parcelas, há o imposto de transmissão, que inclui outros serviços de cartório, como o próprio registro de contrato.
Em cada parcela também estão incluídos o seguro com cobertura de morte, invalidez permanente e danos ao imóvel, taxa administrativa e juros, com média de 7% a 8% ao ano.
Como funciona o SFI
Esse tipo de empréstimo é indicado para aqueles que não atendem os critérios do SFH. Assim que foi lançado, o crédito ganhou uma resposta bastante positiva do mercado, com um aumento significativo das vendas, inclusive para pessoa jurídica.
Dentre suas características estão:
- Não há limite de renda mensal a ser comprometida pelo comprador;
- O mínimo necessário para que o imóvel seja avaliado é de um crédito no valor de 1,5 milhão;
- Tanto pessoa física quanto jurídica podem adquirir esse tipo de financiamento;
- Não há limites para a taxa de juros;
- Há possibilidade de um financiamento de até 100% do valor, mas a média é de até 90%;
- Recursos como o FGTS não podem ser utilizados para entrada, quitação, amortização ou finalização do contrato;
- O prazo limite para pagamento das parcelas é de 35 anos ou 420 meses.
2 – Qual o perfil para se requisitar um crédito imobiliário?
Não há perfil específico e, a princípio, qualquer pessoa pode fazer um financiamento imobiliário. O importante é preencher critérios, de acordo com o local onde se pretende obter o crédito. Há muitos financiamentos disponibilizados diretamente pela construtora, com exigências muito variáveis, inclusive a não comprovação de renda.
Mas se o crédito imobiliário for feito diretamente com o banco, será preciso apresentar renda mínima de acordo com o valor do imóvel, não ter o nome incluso em listas de proteção ao crédito, ter até 30% da renda disponibilizada para o pagamento das prestações, entregar uma lista de documentos e dar uma entrada.
3 – Como é feita a pesquisa de avaliação para se adquirir um crédito imobiliário?
Se a requisição for feita em uma instituição bancária, será feita uma análise geralmente rigorosa do seu histórico. Que incluem o perfil de pagamento de dívidas, as pendências financeiras, renda e crédito na praça. Alguns bancos possuem um sistema que avalia o risco de se conceder crédito, para evitar fechar com um comprador que não conseguirá cumprir com o contrato.
4 – Pessoas autônomas podem obter um crédito imobiliário?
Sim, os critérios para se obter um crédito imobiliário são os mesmos para quem tem uma renda fixa e CLT. A comprovação de renda é feita por meio de contrato de serviços ou declaração de imposto de renda. Há, ainda, a comprovação do contador, com a relação média de ganhos mensais.
5 – Como é feito o cálculo das prestações e o valor total do crédito imobiliário?
O cálculo é feito após a definição dos encargos, que incluem os juros mensais e Custo Efetivo Total (CET), com o seguro, impostos e outras taxas bancárias.
6 – Qual o prazo para pagamento da primeira parcela?
Em geral, o prazo é de 30 dias após a celebração do contrato.
7 – O FGTS pode ser usado para pagar o crédito imobiliário?
Se a opção for o Sistema Financeiro de Habitação (SFH), é possível usar o FGTS tanto como entrada quanto para quitar o imóvel ou até quitar parcelas pendentes. Mas é preciso ter, no mínimo, 36 meses de contribuição, não necessariamente no mesmo emprego.
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