Em 2019 as vendas do mercado imobiliário aumentaram 16% só no último trimestre, e as expectativas para o próximo ano são as melhores. Depois de uma forte retração com queda de preços e alta de juros para crédito, já é possível usufruir do fim da crise que abalou o setor nos últimos anos. Depois de tímidas investidas em 2018, a perspectiva para 2020 é de um aquecimento pontual nas vendas.
Segundo especialistas, agora é a melhor hora de investir, já que os preços ainda estão baixos. A projeção é que haja um aumento de até 40%, principalmente de imóveis em construção.
O momento de crescimento vem sendo estimulado pela queda dos juros de crédito imobiliário e com uma amplitude de concessões que haviam sido freadas com a crise econômica. É o momento certo de investir no sonho da casa própria e conhecer os tipos de empréstimos imobiliários para fazer a melhor escolha para seu bolso.
Como funciona a requisição de crédito imobiliário
O sonho da casa própria está presente em grande parte dos brasileiros, que desejam fugir do aluguel e conquistar a segurança de um lar só seu. O que parece um sonho distante e até mesmo impossível pode ser realizado através de um bom planejamento financeiro, já que os bancos e financeiras disponibilizam créditos imobiliários para a aquisição do imóvel, com parcelas de acordo com os rendimentos do comprador.
A possibilidade do empréstimo imobiliário é muito válida para quem tem disciplina em manter o pagamento das parcelas em dia. Desta forma, é fundamental avaliar todas as possibilidades de crédito, as parcelas possíveis, o valor de entrada e os juros propostos, antes de fechar o negócio. A compra de um imóvel nunca deve ser feita por impulso, mas com muita análise e consciência da responsabilidade em manter os pagamentos sob o risco de perder o imóvel e ter prejuízos.
A principal questão é não fazer mais uma dívida que tem grandes chances de levar ao caos financeiro. Mesmo que o pagamento das parcelas possa ser equivalente a de um aluguel, o compromisso firmado pode levar até décadas para ser finalizado, e quanto maior o valor de entrada, menores serão as parcelas e o prazo de pagamento.
Após análise de crédito, avaliação do perfil e confirmação de dados, o crédito é autorizado pelo banco na quantia e condições acordadas. Antes de sua liberação, é requisitada toda a documentação do comprador e do imóvel, para que ambos assinem o Contrato de Financiamento, que em seguida é registrado no Cartório de Registro de Imóveis e emitido o imposto de Transmissão de Bens e Imóveis (ITBI).
Após essa burocracia fundamental para selar a transferência do imóvel, uma via do contrato registrada é enviada à instituição financeira que aprovou o crédito. Em até dez dias, o valor é liberado para o vendedor, já o inicio das parcelas a serem pagas e o valor é acordado em contrato, inclusive com a informação sobre os juros.
Só depois que todas as parcelas forem pagas é que a instituição financeira liberará um termo de quitação do imóvel para que seja transferida a escritura definitivamente para o comprador. Antes dessa emissão, o imóvel fica alienado ao banco e caso as parcelas não sejam pagas, ele pode reaver o imóvel e colocá-lo a leilão.
O crédito imobiliário possui duas formas de aquisição: a primeira é pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) para imóveis com valores de até R$750 mil, a segunda é o Sistema de Financiamento Imobiliário (SF), para imóveis acima deste valor. O empréstimo pode ser requisitado por várias instituições financeiras, não só pela Caixa Econômica Federal, a mais conhecida.
Cada instituição bancária oferece condições e benefícios diferenciados, não só para correntistas. É importante fazer uma pesquisa antes de fechar negócio, para encontrar uma que mais se adéqua a sua necessidade e oferece melhores vantagens, especialmente sobre os juros e taxas cobradas, prazos e limite de valor financiado.
O processo de liberação de crédito não termina com a aprovação da documentação do comprador. A instituição financeira encaminha um engenheiro ou arquiteto de uma empresa credenciada para fazer uma avaliação do imóvel.
O profissional vai conferir as condições do imóvel, sua localização e o seu valor correto que pode ser confirmado ou não. Em seguida, o banco prepara o contrato para que seja realizado o rito de passagem entre o comprador e o vendedor. O crédito imobiliário também pode ser requisitado para reforma ou construção do imóvel, valendo as mesmas regras que a de aquisição.
O Fundo de Garantia por Tempo de Serviço, FGTS, pode ser utilizado para dar entrada no financiamento da casa própria, desde que seja o primeiro imóvel. Há ainda financiamentos específicos com a construtora que está ligada a um banco e oferece condições especiais para aquisição. Ou ainda ser usado o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo, o SBPE.
Há limites variáveis para o FGTS, que não pode ser usado integralmente. Ligado ao Sistema Financeiro de Habitação há algumas regras que direcionam a liberação de crédito através do FGTS, como limite de renda familiar, que não é pré-fixada e pode variar de acordo com o Estado brasileiro.
As taxas de juros das parcelas de empréstimos com o FGTS tendem a ser menores e há maior facilitação a concessão de crédito.
Os financiamentos com o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo é semelhante ao concedido pelo FGTS, mas com regras mais flexíveis que incluem a ausência de limite de renda. A cobrança de juros não passa de 12% se o imóvel ainda estiver dentro dos limites do Sistema Financeiro de Habitação, mas se o imóvel for mais caro os juros podem ser bem mais elevados.
Já empréstimos concedidos por construtoras são bem diferenciados e com características específicas de entrada, intermediária e juros das parcelas. O procedimento de liberação de crédito é semelhante aos outros, porém o comprador está vulnerável aos riscos desse tipo de aquisição.
Como as construtoras estão atreladas a um banco e o financiamento faz com que o imóvel fique hipotecado a ele, caso a empresa contraía uma dívida alta ou mesmo entre em falência, o comprador que financiou o imóvel pode perdê-lo mesmo estando em dia com os pagamentos, a não ser que possua a certidão de ônus reais que o protege da perda do imóvel.
Independente do tipo de financiamento realizado, caso não sejam pagas as parcelas, o banco entrará com uma ação judicial para reaver o imóvel. Em seguida, ele é leiloado para que seja coberto o valor restante com a dívida do comprador e as taxas judiciais. Se sobrar algum valor além, ele é revertido para o comprador. Se há atrasos e é interesse continuar com o imóvel, é preciso ir o mais rápido possível ao banco, para refinanciar o imóvel antes que ele entre com a ação.
A compra da casa própria é um sonho viável e que pode ser realizado com um bom planejamento e pesquisa sobre financiamento. Conheça bem as instituições bancárias e as propostas oferecidas antes de fechar negócio. A AnjoCred oferece boas informações sobre o assunto em seu site!
